取消公摊将给社区工作带来“三利三弊”

  取消公摊面积这事，社会关注度高，解读也多，对房地产市场、物业服务行业的影响是直接而明显的，它对城乡社区治理的影响却很少有人注意到。

  当前以及今后相当长的一个时期，居民的物业服务管理将是城乡社区治理中的一个焦点和难点问题。最近个别城市取消公摊面积，从某一种意义上来说，只是拉开了新物业时期的一个序幕，有人预测2025年将是取消公摊建立新制度的重要之年。相应地，它对社区治理产生的影响也将逐步显现。

  一是有助于增强居民边界观念。取消公摊面积后，业主对自身房屋的产权范围更加明确，只涉及套内面积。这使得业主在社区治理中对自身权益的界定更加清晰，减少了因产权模糊而导致的公共区域使用和维护责任方面的纠纷。

  例如，在社区公共设施如电梯、楼道等的维修和改造问题上，以前可能会因为公摊面积的复杂计算和产权划分，导致业主对于费用分摊产生争议，而现在业主能够更清楚地分辨自己套内面积的责任范围和公共区域的权益边界。

  二是有助于增强居民义务意识。取消公摊，人们会更加注意小区公共服务费用的分摊问题。以往基于建筑面积（包含公摊面积）的费用分摊方式可能会使一些业主觉得不公平，因为他们可能觉得自身为一些未充分使用的公共区域支付了过多费用。取消公摊面积后，在诸如物业管理费等费用的分摊上，能够准确的通过套内面积这一更加直观的标准做调整，明确业主在公共区域应承担的义务份额，有助于减少业主在费用方面的矛盾。

  三是有助于促进居民更多参与社区公共事务。当业主对自己的产权和费用责任更加清晰后，可能会增强对社区事务的关注度和参与度。他们会更加积极地参与社区治理，例如参与业主委员会的选举和活动，对社区公共设施的维护和管理提出较为合理建议等，从而提升整个社区的认同感和凝聚力。

  如果说以上3个方面是它对社区工作带来的积极影响，那么同样，取消公摊面积，也会给社区治理工作带来一定的挑战。

  挑战一是破旧立新会增加社区工作难度。多年来推行的是按建筑面积收取物业费、维修基金，物业公司习惯这种“简单粗暴”，可能会尽量阻碍新制度的实施。另一方面，新办法需要配套的政策一时不完备，会出现许多争议和博弈，这也将会成为小区和谐稳定的新挑战。社区在这一过程中，不管是组建业委会、签订新的服务合同，还是更换物业公司、公共收益的合理分配使用，不可避免地会增加工作难度。

  挑战二是破旧立新或会出现公共区域维护资金筹集难。取消公摊面积，有极大几率会出现公共区域维护资金筹集困难的情况。由于取消了公摊面积，在观念上业主可能会更强调套内面积权益，对于公共区域维护资金的筹集积极性降低。例如，在一些老旧小区加装电梯或者对小区外立面做维修时，业主可能会因为感觉自己不应为公共区域的改善支付过多费用而产生抵触情绪，导致公共区域维护资金难以足额筹集。

  挑战三是破旧立新会给社区空间管理带来新困难。对于社区公共空间的管理有极大几率会出现混乱。以前在考虑社区空间规划和设施布局时，会考虑所有业主（包括公摊面积对应的权益），现在有极大几率会出现部分业主只关注套内面积，忽视公共区域的合理利用和维护。例如，个别业主可能会占用公共楼道放置私人物品，影响公共安全和其他业主的正常通行，并且在治理这种行为时，业主可能会以自己仅对套内面积负责为由进行。

  不管怎么说，取消公摊面积这事，只是物业服务管理行业将发生巨大变革的前奏，也许，这才是中国式物业服务管理的真正开始。

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